Sei su carrozzina e il tuo condominio non ha l’ascensore. Oppure ci sono i gradini all’ingresso e non puoi entrare con la sedia. Oppure il bagno condominiale è inaccessibile. Hai chiesto in assemblea, ma gli altri condòmini hanno bocciato. Cosa puoi fare? Restare bloccato in casa non è un’opzione.
La legge italiana è dalla tua parte più di quanto pensi. L’abbattimento delle barriere architettoniche nei condomini ha regole semplificate, maggioranze ridotte e, se il condominio rifiuta, esiste il ricorso al Prefetto che può imporre l’opera.
Quali sono le barriere architettoniche
Sono barriere architettoniche tutti gli ostacoli che impediscono o limitano l’accessibilità, la circolazione e l’uso degli spazi da parte di persone con disabilità motoria, sensoriale o cognitiva:
- Gradini e scale senza rampa alternativa
- Ascensore assente o non accessibile
- Porte troppo strette (meno di 80 cm)
- Bagni non accessibili (senza spazio per la carrozzina, senza maniglioni)
- Corridoi troppo stretti (meno di 120 cm)
- Segnaletica non accessibile (per ipovedenti o non vedenti)
- Citofoni e pulsantiere troppo alte (oltre 120 cm dal suolo)
Le maggioranze assembleari: cosa è cambiato nel 2024
La L. 67/2024 (riforma condominiale) ha ridotto le maggioranze necessarie per l’approvazione delle opere di abbattimento delle barriere architettoniche:
Per opere di manutenzione ordinaria (installazione di maniglioni, eliminazione di un gradino):
- Maggioranza semplice dei presenti (più del 50% dei partecipanti all’assemblea)
Per opere di manutenzione straordinaria (installazione di ascensore, rampa, modifica ingresso):
- Maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo (33,3%) dei millesimi del condominio
Per opere di manutenzione straordinaria con modifica delle parti comuni (modifica della facciata, modifiche strutturali):
- Maggioranza dei presenti che rappresentino almeno i due terzi (66,6%) dei millesimi
Cosa fare se il condominio rifiuta: il ricorso al Prefetto
Se l’assemblea non approva l’opera di abbattimento delle barriere, il condomino con disabilità (o il suo tutore) può fare ricorso al Prefetto della provincia di competenza.
Come funziona il ricorso:
- Richiesta formale in assemblea: il condòmino presenta la richiesta di abbattimento delle barriere, con descrizione dell’opera e preventivo. L’assemblea deve votare.
- Se l’assemblea rifiuta (o non raggiunge la maggioranza): il condòmino presenta ricorso al Prefetto entro 90 giorni dalla delibera.
- Documentazione: il ricorso deve includere: verbale dell’assemblea, descrizione dell’opera richiesta, preventivo, certificato di invalidità o di handicap del richiedente, relazione tecnica che attesta la necessità.
- Istruttoria: il Prefetto acquisisce il parere del Comune e sente il condominio.
- Decisione: il Prefetto può autorizzare l’opera d’ufficio, imponendo al condominio l’esecuzione, con riparto delle spese tra tutti i condòmini.
Tempi: 60-120 giorni dalla presentazione del ricorso alla decisione del Prefetto.
Costo: gratuito. Eventuali spese legali (se usi un avvocato) sono detraibili al 19%.
Le 5 opere più richieste (e come ottenerle)
1. Ascensore
Se il condominio non ha l’ascensore e un condòmino con disabilità lo richiede, l’installazione è praticamente obbligatoria. La L. 13/1989 stabilisce che i condomini con più di 3 piani fuori terra devono avere l’ascensore. Se un disabile lo richiede, l’obbligo è rafforzato.
Costo: 20.000-40.000€ per l’installazione. Dal 2026 questi lavori rientrano nel Bonus Ristrutturazioni ordinario (50% prima casa / 36% altri immobili, non più il vecchio bonus 75% scaduto a fine 2025) — la spesa netta per il condominio resta comunque ridotta rispetto al totale.
2. Rampa di accesso
Se l’ingresso ha gradini, il condòmino con disabilità può richiedere l’installazione di una rampa. È un’opera di manutenzione straordinaria, approvata con maggioranza ridotta.
Costo: 2.000-8.000€ a seconda della struttura.
3. Allargamento porte
Le porte comuni (ingresso, androne, accesso ai piani) devono essere larghe almeno 80 cm. Se sono più strette, il condòmino può richiedere l’allargamento.
Costo: 500-2.000€ per porta.
4. Adattamento del bagno condominiale
Se il condominio ha un bagno comune, deve essere accessibile (spazio per la carrozzina, maniglioni, wc rialzato).
Costo: 3.000-8.000€.
5. Segnaletica accessibile
Per i condòmini con disabilità visiva: segnaletica tattile, indicazioni in braille, contrasto cromatico.
Costo: 500-2.000€.
I 5 errori più comuni
Errore 1 — Non presentare la richiesta in assemblea. Il ricorso al Prefetto si può fare solo dopo che l’assemblea ha bocciato la richiesta. Salta questo passaggio e il ricorso non è ammissibile.
Errore 2 — Accettare il “non si può fare”. Il condominio dice che non c’è spazio, che è impossibile, che serve il 100% dei sì. Verifica con un tecnico: spesso c’è una soluzione tecnica, e la maggioranza richiesta è inferiore al 100%.
Errore 3 — Non usare il Bonus Ristrutturazioni. Il condominio può accedere al Bonus Ristrutturazioni (50%/36% nel 2026) per l’installazione di ascensore e rampa — il vecchio bonus barriere al 75% è scaduto il 31 dicembre 2025 e non è stato prorogato. Molte assemblee non sanno nemmeno dell’aliquota attuale e pensano alla spesa piena.
Errore 4 — Non documentare la disabilità. Il ricorso al Prefetto richiede il certificato di invalidità o handicap. Senza documentazione, il Prefetto non può valutare la necessità.
Errore 5 — Aspettare. Più tempo aspetti, più la situazione si aggrava. Presenta la richiesta in assemblea al più presto.
Domande frequenti
Chi paga l’ascensore?
Tutti i condòmini, in base ai millesimi. Nel 2026 la spesa è agevolata dal Bonus Ristrutturazioni (50% prima casa, 36% altri immobili — il vecchio bonus barriere al 75% è scaduto a fine 2025). Inoltre, se un condòmino con disabilità ha richiesto l’ascensore, le quote di sua competenza possono essere ridotte o azzerate in base alla decisione del Prefetto.
Il condominio può rifiutare l’ascensore se un disabile lo richiede?
No, se il disabile presenta la richiesta formale e il Prefetto autorizza. Il condominio è obbligato a eseguire l’opera.
Quanto costa il ricorso al Prefetto?
Il ricorso è gratuito. Se usi un avvocato, costa 500-2.000€ (detraibile al 19% come spesa legale).
Il Prefetto può imporre l’opera anche se il condominio non vuole?
Sì. Il Prefetto può autorizzare l’opera d’ufficio, imponendo al condominio l’esecuzione con riparto delle spese.
Riferimenti normativi e fonti ufficiali
- L. 13/1989 — disposizioni per l’eliminazione delle barriere architettoniche
- DM 236/1989 — prescrizioni tecniche
- L. 67/2024 — riforma condominiale, maggioranze ridotte
- Codice Civile art. 1120-1131 — assemblea condominiale
- Sito Ministero delle Infrastrutture — barriere architettoniche
Per l’adattamento della singola unità abitativa, leggi la guida all’adattamento casa per disabile. Se hai bisogno di fare ricorso, la guida ai ricorsi illustra le procedure passo-passo.
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