Il mutuo cointestato è il filo che continua a legare due persone che hanno deciso di separarsi. E su questo filo circola la convinzione più pericolosa di tutto il diritto di famiglia applicato: “la casa è stata assegnata a lei, quindi il mutuo lo paga lei”. Falso. Per la banca la separazione non esiste: il contratto di mutuo resta quello firmato, e i cointestatari restano obbligati in solido — entrambi, per l’intera rata, qualunque cosa dica la sentenza di separazione.
Il principio da cui parte tutto
La sentenza di separazione regola i rapporti tra i coniugi; il contratto di mutuo regola i rapporti con la banca. Se l’accordo prevede che la rata la paghi al 100% l’ex marito e lui smette di pagare:
- la banca può chiedere l’intera rata a entrambi;
- la segnalazione in Centrale Rischi/CRIF colpisce entrambi i cointestatari;
- chi paga al posto dell’altro matura un diritto di regresso verso l’inadempiente — da far valere con gli strumenti visti per il mantenimento non pagato.
Le cinque vie d’uscita
| Soluzione | Come funziona | Il punto critico |
|---|---|---|
| 1. Accollo del mutuo | Un coniuge si prende mutuo e (di solito) la quota di casa dell’altro | La banca deve accettare l’accollo liberatorio: senza il suo assenso l’altro resta garante |
| 2. Vendita della casa | Si estingue il mutuo col ricavato, si divide il resto | La soluzione più pulita, se il valore copre il debito residuo |
| 3. Acquisto della quota dell’ex | Uno compra il 50% dell’altro, spesso con surroga/nuovo mutuo | Negli atti tra coniugi in sede di separazione c’è l’esenzione fiscale dell’art. 19 L. 74/1987 |
| 4. Continuare a pagare insieme | Si mantiene lo status quo regolato nell’accordo | Funziona solo con rapporti civili e redditi stabili |
| 5. Vendita all’asta (subita) | Se nessuno paga, la banca esegue | Lo scenario peggiore per entrambi: da evitare attivando prima le soluzioni 1-3 |
L’esenzione fiscale che pochi usano: art. 19 L. 74/1987
Tutti gli atti e accordi relativi al procedimento di separazione o divorzio — incluso il trasferimento della quota di casa da un coniuge all’altro previsto nelle condizioni — sono esenti da imposta di registro, bollo e ogni altra tassa. La Cassazione e l’Agenzia delle Entrate ne hanno confermato l’applicazione anche ai trasferimenti immobiliari concordati negli accordi di separazione. Significa che passarsi la quota della casa “dentro” la separazione costa drasticamente meno che farlo con una normale compravendita dopo.
Se non riesci a pagare: il Fondo Gasparrini
Il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (L. 244/2007) consente di sospendere fino a 18 mesi le rate del mutuo sull’abitazione principale in caso di perdita del lavoro, cassa integrazione, morte o grave handicap. Requisiti principali: mutuo fino a 250.000 euro per l’acquisto della prima casa, ISEE entro 30.000 euro (per le causali ordinarie). La separazione in sé non è una causale, ma il licenziamento o la riduzione del lavoro che spesso l’accompagnano sì. La domanda si presenta in banca con il modulo Consap.
Rinegoziare invece di esplodere
Prima di arrivare alla morosità, la banca può accettare: allungamento del piano (rata più bassa), rinegoziazione del tasso, o la surroga presso altra banca con condizioni migliori (gratuita per legge, L. 40/2007). Un cointestatario che resta solo a pagare ha tutto l’interesse a portare la rata su misura del proprio reddito singolo.
Riferimenti normativi
- Artt. 1292 ss. c.c. (obbligazioni solidali) e 1273 c.c. (accollo)
- L. 74/1987, art. 19 (esenzione fiscale degli atti della crisi coniugale)
- L. 244/2007, art. 2, commi 475 ss. (Fondo Gasparrini) e regolamenti Consap
- L. 40/2007 (portabilità/surroga del mutuo)
Domande frequenti
Il giudice può ordinare alla banca di togliermi dal mutuo?
No. Nessun giudice della separazione può modificare il contratto con la banca: può solo regolare chi, tra voi due, sopporta la rata. La liberazione dal mutuo passa solo dall’assenso della banca (accollo liberatorio, estinzione, surroga con nuovo intestatario).
Pago io tutta la rata ma la casa è cointestata: recupero qualcosa?
Sì, hai il regresso per la metà (o la quota) dell’altro, salvo che l’accordo di separazione abbia posto la rata a tuo carico come componente del mantenimento. Conta cosa c’è scritto nelle condizioni.
La rata del mutuo che pago può sostituire il mantenimento?
Può esserne una componente, se il provvedimento lo prevede espressamente (“a titolo di contributo al mantenimento, il padre corrisponderà la rata di mutuo…”). Senza questa previsione sono obblighi distinti e cumulativi.
Siamo separati e vogliamo vendere ma la casa vale meno del mutuo residuo: che si fa?
È la situazione più delicata: serve trattare con la banca (saldo e stralcio, vendita assistita) prima che parta l’esecuzione. Un’asta giudiziaria realizza quasi sempre meno di una vendita gestita.
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