Il bonus prima casa under 36 del 2026 non è quello che ricordi. Le esenzioni totali dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali non sono più in vigore dal 2024 — non sono state prorogate dalla Legge di Bilancio 2026. Ma restano strumenti significativi, soprattutto il Fondo di Garanzia che copre fino all’80% del mutuo. Questa guida spiega cosa c’è davvero nel 2026, senza illusioni ma senza sottovalutare ciò che esiste.
Cosa è rimasto nel 2026: le agevolazioni attive
1. Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap) — il più importante
Il principale strumento di sostegno ai giovani che cercano casa è il Fondo di Garanzia Prima Casa — lo Stato garantisce una quota del mutuo richiesto, facilitando l’accesso al credito anche senza un grande anticipo.
Grazie alla Legge di Bilancio 2025, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa è stato rifinanziato con 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027, con fondi disponibili di 130 milioni di euro nel 2025 e 270 milioni di euro per ciascuno degli anni successivi.
Per i giovani under 36 con ISEE sotto 40.000 euro: La garanzia statale può arrivare fino all’80% del valore del mutuo — in casi particolari anche al 100%. Questo significa che puoi comprare casa con un anticipo molto ridotto (anche solo il 20% del valore dell’immobile), perché lo Stato fa da garante per la parte restante.
Chi può accedere:
- Under 36 anni alla data del rogito (non del preliminare)
- ISEE non superiore a 40.000 euro
- Prima casa: non devi possedere altri immobili
- Immobile non di lusso (non categorie A/1, A/8, A/9)
Chi accede anche senza limite di età:
- Giovani coppie (almeno uno dei due under 36)
- Nuclei familiari monogenitoriali con figli minori
- Conduttori di alloggi IACP
2. Esenzione imposta sostitutiva sul mutuo
Per i giovani under 36 esiste l’esenzione dell’imposta sostitutiva dello 0,25% applicata all’importo erogato. L’agevolazione viene riconosciuta dalla banca al momento della stipula del contratto di mutuo ed è cumulabile con il Fondo di Garanzia Prima Casa.
Quanto vale: su un mutuo da 150.000 euro, l’imposta sostitutiva ordinaria sarebbe 375 euro. Con l’esenzione: zero.
3. Agevolazioni prima casa ordinarie (per tutti, non solo under 36)
Chi acquista nel 2026 può beneficiare delle agevolazioni “Prima Casa” ordinarie: imposta di registro ridotta al 2% (anziché 9%), imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna, IVA agevolata al 4% in caso di acquisto da costruttore.
4. Detrazione IVA 50% per acquisti in classe A o B
Per chi acquista un’abitazione di nuova costruzione in classe energetica A o B, direttamente dal costruttore, è prevista un’ulteriore detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata al momento dell’acquisto.
Cosa non c’è più nel 2026: esenzioni totali scadute
Il Bonus Prima Casa under 36, come detto, non è stato prorogato dalla Legge di Bilancio 2026. La misura prevedeva come requisiti di accesso un limite ISEE inferiore a 40.000 euro annui e consentiva l’accesso alla garanzia statale Consap e l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali.
In pratica: le esenzioni totali valgono ancora per chi aveva un preliminare registrato entro le date di scadenza — ma per nuovi acquisti nel 2026 non ci sono più.
Il calcolo del risparmio reale nel 2026
Per un acquisto da 200.000 euro con mutuo da 160.000 euro:
| Agevolazione | Risparmio |
|---|---|
| Imposta di registro al 2% (vs 9%) | 14.000 euro |
| Imposte ipocatastali fisse (vs proporzionali) | ~800 euro |
| Esenzione imposta sostitutiva mutuo | 400 euro |
| Fondo garanzia (eviti di avere anticipo del 20%) | Non è un risparmio — è accesso al credito |
| Totale risparmio fiscale | ~15.200 euro |
Come si richiede: la procedura
Passo 1 — Fai l’ISEE aggiornato 2026 È il prerequisito per l’accesso al Fondo di Garanzia. Vai al CAF o su INPS.it con SPID.
Passo 2 — Trova una banca aderente al Fondo Consap Le banche che aderiscono all’iniziativa sono consultabili sul sito di Consap. Presenta la domanda direttamente alla banca con la modulistica del MEF.
Passo 3 — Comunica al notaio i requisiti per le agevolazioni prima casa Al rogito, dichiara che l’acquisto è prima casa e che soddisfi i requisiti. Il notaio applica le aliquote agevolate automaticamente.
Domande frequenti
Compro casa a 35 anni e 11 mesi. Il requisito età si verifica quando? Il requisito dell’età deve essere verificato alla data del rogito notarile. Non conta la data del preliminare o della proposta di acquisto. Se compi 36 anni il giorno del rogito, non hai diritto al bonus.
Ho ereditato un appartamento con mio fratello. Posso accedere alle agevolazioni prima casa? Sì — possedere una quota di immobile ereditato con altri familiari non preclude l’accesso alle agevolazioni prima casa ordinarie e al Fondo di Garanzia, purché l’immobile ereditato non sia abitabile o non lo utilizzi come abitazione principale.
Fonti: Legge di Bilancio 2025 (Fondo Garanzia 2025-2027), D.L. Sostegni-bis (agevolazioni scadute), art. 1, c. 48, L. 178/2020, portale Consap. Ultimo aggiornamento: maggio 2026.
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